Newsletter Immobilier #3
Vente / Copropriété

En vertu de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice « tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ». Il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots (3e Civ., 23 juin 2004, n° 03-10.475).

Sur ce fondement, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence déclare irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires en réparation des préjudices matériel et de jouissance subis par quatre copropriétaires aux motifs qu’ « une telle action n’est recevable que si les préjudices présentent un caractère collectif et sont supportés de manière identique par tous les copropriétaires ou une grande partie d’entre eux, et retient qu’en l’espèce seuls quatre copropriétaires sont affectés par les désordres d’infiltrations et que la nature et l’étendue du préjudice subi par chacun d’entre eux n’est pas identique. »

La Cour de cassation censure ce raisonnement et rappelle que s’agissant de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots, il n’est pas nécessaire que le préjudice subi ait été subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires.

La promesse unilatérale de vente est définie par l’article 1124 du Code civil comme « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. ». L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 est venu rompre avec une ancienne jurisprudence en disposant que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ». Auparavant en effet, la Cour de cassation jugeait que seuls des dommages et intérêts pouvaient être sollicités en cas de révocation.

En l’espèce, une promesse unilatérale de vente a été conclue en 1971, sa durée initiale ayant été prolongée. En 2011, le promettant a déclaré la promesse caduque et en 2016, le bénéficiaire a levé l’option d’achat.

La Cour d’appel, par un arrêt du 5 janvier 2021, applique naturellement la jurisprudence en vigueur et considère que la révocation de la promesse par le promettant ne peut donner lieu qu’à des dommages et intérêts et non à une exécution forcée.

Cependant, la Cour de cassation applique quelques mois plus tard les dispositions de l’ordonnance du 10 février 2016 et précise que le bénéficiaire peut demander l’exécution forcée pour des promesses conclues avant la réforme précitée (Cass. 3e civ., 23 juin 2021 n°20-17.554).

La Cour de cassation précise, après un pourvoi formé à l’encontre de l’arrêt rendu le 5 janvier 2021, que sa jurisprudence du 23 juin 2021 est d’application rétroactive.

Si cette décision vient uniformiser l’application de la réforme de 2016 dans le temps, elle pose néanmoins une question de sécurité juridique : il peut désormais être reproché à des juges du fond d’avoir jugé en accord avec la jurisprudence en vigueur au moment de leur décision.

Une banque prend une hypothèque judiciaire, sur le fondement d’un jugement antérieurement rendu, sur un bien immobilier dont un emprunteur est propriétaire. Le même jour, la vente du bien par l’emprunteur, intervenue préalablement à l’inscription de l’hypothèque judiciaire, est publiée au service de la publicité foncière. L’emprunteur assigne alors la banque aux fins de mainlevée de l’inscription d’hypothèque.

La Cour de cassation, sur le fondement de l’article 31 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, rappelle que « lorsqu’une formalité obligatoire en vertu des 1° à 3° de l’article 28 du décret précité est de nature à produire des effets opposables aux tiers en vertu de l’article 30 et une inscription d’hypothèque sont requises le même jour relativement au même immeuble, et que l’acte à publier et le titre de l’inscription portent la même date, l’inscription est réputée d’un rang antérieur ».

Constatant que l’inscription d’hypothèque et la publication de la vente avaient été faites le même jour et que le titre de l’inscription était antérieur à l’acte de vente, l’inscription hypothécaire est réputée d’un rang antérieur, quel que soit l’ordre du registre du service de la publicité foncière.