Newsletter Immobilier #3

Le meublé de tourisme de plus en plus encadré : la loi « Le Meur »

La loi « Le Meur » n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (dite aussi « loi Airbnb » ou « loi anti-Airbnb ») rend désormais l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation – et partant, la règlementation applicable aux meublés de tourisme – à l’ensemble des communes dans lesquelles la taxe annuelle sur les logements vacants est instituée, dont la liste est fixée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Au surplus, les communes en dehors de cette liste peuvent s’y soumettre volontairement.

S’agissant de la qualification de l’usage du bien, le principe alors en vigueur était qu’un local construit avant le 1er janvier 1970 était réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage, à cette date de référence.

Désormais, un local sera réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage :

• à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, ou

• à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable de changement d’usage ou la contestation de l’usage ;

étant précisé qu’ « une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage ».

La loi « Le Meur » va plus loin et intègre un alinéa à l’article L. 631-7 du code précité, stipulant que « l’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté ». La destination permettrait de considérer l’usage désormais !

La loi « Le Meur » impose en sus de nouvelles obligations :

• les copropriétaires et locataires proposant des lots de copropriété à la location en meublé de tourisme devront en informer le syndic dès lors que la location fait l’objet d’une déclaration (loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 9-2, créé par la loi n° 2024-1039 du 19 nov. 2024, art. 8) ;

• l’article 8-1-1, ajouté à la loi du 10 juillet 1965, prévoit que les futurs règlements de copropriété devront mentionner le sort réservé aux locations de meublés touristiques. S’agissant des règlements existants, ils pourront être amendés pour interdire les locations de meublés de tourisme à la majorité qualifiée des deux tiers dès lors qu’ils interdisent déjà toute activité commerciale dans certains lots non destinés à cet usage ;

• le pouvoir des communes est largement renforcé : la procédure de déclaration avec enregistrement en mairie d’un meublé de tourisme sera généralisée au plus tard le 20 mai 2026 et, ce, quelle que soit la commune, et quel que soit le type de résidence (principale ou secondaire).

Certaines communes (où le changement d’usage a déjà sa règlementation) peuvent, grâce à cette loi, fixer des quotas d’autorisations temporaires qui pourront être délivrées sur tout ou partie de leur territoire mais pourront aussi réduire à 90 (contre 120 auparavant) le nombre de jours de location en-deçà duquel une dispense d’autorisation de changement d’usage est envisageable (s’agissant d’une résidence principale) ;

• les autorisations de changement d’usage ne pourront être délivrées que sur la base d’un DPE classé au minimum F en 2025, E en 2028 et D en 2034 ;

• les sanctions sont alourdies :

• en cas d’absence de déclaration ou de fausse déclaration, le loueur risque entre 10.000 à 20.000 euros d’amende ;

• en cas de DPE qui ne respecte pas les niveaux requis, le loueur sera puni d’une amende de 5.000 euros par local concerné ;

• le défaut de changement d’usage est quant à lui passible non plus de 50.000 mais de 100.000 euros d’amende.