Newsletter Immobilier #3
Bail commercial / Bail d'habitation

Des bailleurs ont consenti un bail commercial à un preneur un immeuble comportant un rez-de-chaussée à usage commercial et un premier étage à usage d’habitation. Le locataire a assigné les bailleurs en paiement de travaux de reprise de l’appartement situé au premier étage pour le rendre habitable et de mise en conformité du local commercial et en paiement de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.

La Cour d’appel rejette la demande du locataire en indiquant que l’état du logement situé au premier étage était connu du preneur dès sa prise à bail et que ses demandes étaient donc hors délai.

La Cour de cassation rappelle fermement que « la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ».

Elle rappelle ainsi l’étendue de l’article 1709 du Code civil et de l’obligation de délivrance conforme du bailleur, qui ne cesse pas à la date de prise d’effet du bail, peu important la connaissance du locataire de l’état du bien mis en location.

En l’espèce, le preneur fournit un rapport d’expertise (non contradictoire) déterminant le montant de la valeur locative du bien loué. Le juge des loyers du Tribunal de Bayonne, après avoir relevé l’absence de « modification notable » des caractéristiques des locaux ainsi que l’absence de modification matérielle notable des facteurs locaux commercialité, a fixé le montant du loyer de renouvellement sur la base dudit rapport, estimant qu’il n’est nul besoin d’ordonner une expertise judiciaire.

La Cour d’appel de Pau censure ce raisonnement en indiquant qu’ « il résulte du principe du contradictoire que, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties ».

Le bailleur ayant produit, à hauteur d’appel, une autre expertise concluant à une valeur locative très supérieure à celle fixée par le jugement, « en l’état des débats nourris d’éléments de preuves partiaux et contraires entre eux, il est indispensable de recourir, avant-dire droit, à une mesure d’expertise judiciaire sur la valeur locative des locaux loués ».

L’expertise amiable non contradictoire ne peut donc suffire à fixer le loyer du bail renouvelé en l’espèce.

Il doit être cependant relevé que la Cour fixe, au visa de l’article L 145-57 du Code de commerce, le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance au montant préconisé par le rapport amiable du preneur.

Le dispositif d’encadrement des loyers prévu à titre expérimental par l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 « sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris » a été précisé par l’arrêté du 28 mai 2019 par lequel le préfet de Paris a fixé les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la ville de Paris, à compter du 1er juillet 2019. Plusieurs syndicats et associations de propriétaires ont demandé l’annulation de cet arrêté du 28 mai 2019 ; le tribunal administratif de Paris a fait droit à leur demande par un jugement du 8 juillet 2022. La Cour administrative d’appel de Paris a quant à elle, par un arrêt du 2 octobre 2023, annulé ce jugement.

L’UNPI, accompagnée par la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), la Chambre FNAIM du Grand Paris et l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS) ont alors formé un pourvoi en vue de faire annuler cet arrêt.

Le Conseil d’Etat annule l’arrêté en question au motif que l’encadrement des loyers devant se faire par catégorie de logement et par secteur géographique, les secteurs géographiques devant constituer des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif.

Les secteurs géographiques retenus contenant de forts écarts entre les différents loyers pratiqués, il existe une véritable « dispersion des loyers pratiqués pour des biens similaires au sein de ces secteurs » qui ne permet donc pas de déterminer si lesdits secteurs sont homogènes ou non.

Le Conseil d’Etat censure ainsi, sur la forme uniquement, l’arrêté encadrant les loyers parisiens. Le découpage territorial et/ou les méthodes de calcul devront être revus pour permettre, le cas échéant, un nouvel encadrement à venir.