Newsletter Immobilier #9
Bail commercial

Un preneur assigne son bailleur en contestation du commandement de payer et en restitution des provisions pour charges versées au titre des exercices précédents, en soutenant que les charges réclamées n’étaient pas dues faute de communication des justificatifs correspondants. Le bailleur produit quant à lui diverses redditions de charges et précise, de manière classique, qu’il a mis à la disposition du preneur les justificatifs des charges dont le remboursement est sollicité.

La Cour d’appel condamne le preneur au paiement des régularisations de charges litigieuses, dès lors que la mise à disposition des factures est suffisante pour caractériser l’exécution de l’obligation de communication (article R. 145-36 du Code de commerce).

La Cour de cassation censure cette décision et indique que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci, d’autre part, qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition.

Ainsi, la simple mise à disposition n’est plus suffisante.

Une décision rendue le même jour (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270) vient quant à elle tempérer l’obligation du bailleur. Ce dernier qui n’aurait pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du Code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est cependant pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles.

Une locataire (bail dit « loi de 1989 ») s’est maintenue dans le logement après l’expiration de son bail. Le bailleur a alors réclamé une indemnité d’occupation pour cette période et l’a imputée sur le dépôt de garantie lors de la restitution des lieux. La locataire demande la restitution du dépôt de garantie majoré de pénalités, au motif que cette indemnité ne saurait être compensée avec le dépôt de garantie car elle ne découlerait pas directement du bail.

La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel et précise qu’« est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable s’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, ce dont il résulte que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation ».

Cette solution, nous semble-t-il, peut tout à fait être transposée aux baux commerciaux.

En l’espèce, un bail commercial avait été conclu sur des locaux à usage mixte, commercial et d’habitation. En raison d’impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été signifié le 17 octobre 2019. La bailleresse a alors assigné le locataire afin de faire constater la résiliation du bail.

La Cour d’appel a constaté la résiliation du bail et a condamné au paiement des sommes dues en rejetant l’exception d’inexécution au motif que le locataire n’avait ni payé ni saisi le juge pour obtenir des délais dans le mois suivant le commandement de payer.

La Cour de cassation, saisie par la locataire, rappelle que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005).

Elle en déduit donc que lorsque le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail commercial au locataire et a consenti le 6 juillet 2018 une promesse de vente des locaux loués à une société constitué par les enfants du preneur, sous condition suspensive de non-exercice d’un droit de préférence du locataire.

Au visa de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, le notaire a notifié l’offre de vente à la locataire, qui n’a pas manifesté son intention d’acheter le local loué.

Par lettre recommandé avec avis de réception, le notaire a notifié à la locataire une nouvelle offre de vente aux nouvelles conditions émis par le bailleur, que le locataire a accepté. Le bailleur refuse toutefois de conclure la vente : la locataire l’assigne en réalisation de la vente.

La Cour d’appel considère que la vente est parfaite au profit du locataire par l’acceptation de vente.

La Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur et rappelle que le droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce n’est pas applicable à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Elle affirme que la vente à une société civile immobilière (SCI) familiale ne constitue pas une cession au profit des descendants et que la SCI possède une personnalité juridique distincte de ses associés.

Le preneur bénéficiait donc d’un droit de préférence.

En l’espèce, un bail commercial portant sur un local à usage de boulangerie, pâtisserie et viennoiserie, ultérieurement renouvelé, a été conclu entre les parties. Le locataire a ensuite assigné le bailleur pour manquement à son obligation de délivrance, lui reprochant de ne pas lui avoir assuré la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, incluse dans le bail, et en sollicitant une indemnisation.

La Cour d’appel considère que la demande est prescrite, la date d’effet du bail étant supérieure au délai de prescription de cinq ans prévu par l’article 2224 du Code civil.

La Cour de cassation censure cette décision et considère que l’action du locataire, fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, n’était pas prescrite, dès lors que cette obligation s’exécute pendant toute la durée du bail.

Autrement dit, même si le preneur avait connaissance de ses droits depuis l’origine du bail, son action introduite ultérieurement demeurait recevable dès lors que l’obligation de délivrance de jouissance du bailleur est continue et exigible pendant toute la durée du bail.

En cours de procédure, le juge de mise en état rend une ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur à laquelle une des parties ne s’est pas présentée. Depuis le 1er septembre 2025, la partie qui refuse de déférer à l’injonction de rencontrer un conciliateur ou un médiateur peut être sanctionnée par une amende civile d’un montant maximum de 10 000 euros sur le fondement de l’article 1533 du Code de procédure civile.

Ici, le Tribunal judiciaire de Paris a prononcé une amende civile à hauteur de 3 000 euros à l’encontre du défendeur qui avait expressément refusé de se rendre à la réunion d’information en invoquant notamment un problème de disponibilité.

Il convient de préciser que l’avocat de ladite partie était pourtant présent au rendez-vous de médiation : le Tribunal judiciaire rappelle que l’injonction s’adresse aux parties.

En l’espèce, un bailleur donne à bail un premier local destiné à une activité de « parfumerie et articles de Paris » puis un second local contigu au premier, affecté à une activité de vente de textiles. Le bailleur lui délivre ensuite un congé en invoquant l’absence d’immatriculation de ce dernier au registre du commerce (RCS) pour l’activité exercée dans le second local.

La Haute juridiction rappelle que « le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux ».

Pour caractériser l’existence d’une « unité d’exploitation unique », elle approuve le raisonnement de la Cour d’appel fondé sur un faisceau d’indices concordants, parmi lesquels notamment :

• Bien que chaque local dispose de sa propre entrée, aucune séparation matérielle ne les isole ;
• La clientèle circulait librement d’un lot à l’autre ;
• Les conditions matérielles d’exploitation des deux locaux étaient identiques ;
• Aucune comptabilité analytique distincte n’est tenue pour chacun des locaux.

La Haute juridiction confirme que les deux locaux formaient une unité d’exploitation unique et indivisible, permettant au locataire de bénéficier du statut des baux commerciaux et, partant, du droit à une indemnité d’éviction pour le second local, malgré l’absence d’immatriculation spécifique.

Dans ces deux espèces, un bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Afin de déterminer le montant de cette indemnité, une procédure de référé avait été engagée pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Le locataire, défendeur à cette procédure :

• S’était limité à formuler des protestations et réserves ;
• Ne s’était pas associé à la demande d’expertise ;
• N’avait pas introduit d’action a fond dans le délai de deux ans.

Plusieurs années plus tard, il avait finalement assigné le bailleur :

• Soit en nullité du congé ;
• Soit en paiement d’une indemnité d’éviction.

Les juridictions du fond ont déclaré ces actions irrecevables comme prescrites.

La Cour de cassation confirme ces décisions. Elle rappelle que la suspension de prescription prévue par l’article 2239 du Code civil, lorsqu’une mesure d’instruction est ordonnée avant tout procès, ne bénéficie qu’à la partie ayant sollicité cette mesure.

Ainsi, lorsque le bailleur introduit une procédure de référé sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile afin d’obtenir une expertise :

• le locataire défendeur ne bénéficie pas automatiquement de la suspension de prescription ;
• il doit s’associer expressément à la demande d’expertise ou formuler une demande propre.

La Cour précise que, à défaut d’acte interruptif, la prescription continue de courir. Elle juge qu’un simple dire à l’expert ou des propos équivoques du bailleur ne constituent pas une reconnaissance non équivoque du droit à indemnité d’éviction et n’interrompent donc pas la prescription. La Cour rappelle également que la suspension de la prescription liée à une mesure d’instruction ne profite qu’à la partie qui l’a sollicitée (2e, Civ., 31 janvier 2019 n° 18-10.011 ; 3e, civ., 19 mars 2020, n° 19-13.459).

En l’espèce, un preneur pharmacien s’est engagé auprès du bailleur à réaliser divers travaux dont certains dans un local extérieur des locaux loués. Faute d’avoir accompli ces travaux, le bailleur assigne le preneur en exécution forcé des travaux, en indemnisation et subsidiairement en résiliation du bail.

Le preneur argue alors qu’il appartenait au bailleur de faire réaliser lesdits travaux.

La Cour de cassation fait droit à ce raisonnement en indiquant que (i) la clause contractuelle est insuffisante à caractériser un mandat ou une délégation, (ii) que le bailleur ne démontre pas avoir accompli les démarches nécessaires auprès de la copropriété et (iii) qu’il ne prouve pas que les travaux étaient factuellement réalisables.

Ainsi, un bailleur ne peut reprocher à son preneur l’inexécution de travaux qui auraient été en réalité rendus, du fait de sa propre carence, difficiles ou impossibles à réaliser.

En l’espèce, le demandeur sollicite la condamnation du défendeur à un paiement et produit pour ceci un rapport d’expertise non judiciaire.

La Cour de cassation précise que le magistrat peut fonder sa décision sur une expertise non judiciaire dès lors que son contenu est corroboré par des éléments extérieurs à l’expert.

Lesdits éléments peuvent résulter par exemple de pièces annexées au rapport qui ne découleraient pas de l’expert directement (en l’espèce, éléments comptables, factures, avoirs).

Cet arrêt est particulièrement significatif pour les baux commerciaux. En effet, une expertise amiable pourra désormais servir d’instrument de preuve parfaite, dans divers contentieux comme ceux du loyer de renouvellement.