Baux commerciaux : adoption le 15 avril 2026 de la « loi de simplification de la vie économique »

Après presque deux années d’échanges et de renvois multiples, la loi de simplification de la vie économique a été adoptée le 18 avril 2026. En attendant sa promulgation officielle – qui n’interviendra qu’à la suite du prononcé du Conseil Constitutionnel d’ores et déjà saisi, les différentes évolutions suivantes seront vraisemblablement à prendre en compte dans la rédaction et la vie des baux commerciaux actuels et futurs.

 

Également, sur le point précis de la refacturation de la taxe foncière aux preneurs par les bailleurs, si la loi de simplification de la vie économique ne l’interdit pas, une proposition de loi déposée le 13 janvier 2026 doit encore être débattue. Dans l’attente d’une position ferme et définitive, il sera donc prudent pour les parties de prévoir diverses stipulations y afférentes.

 

Mensualisation des loyers

La réforme crée un nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce et instaure un droit au paiement mensuel du loyer au profit du preneur exerçant « une activité commerciale de détail ou de gros » ou « une activité de prestations de services à caractère commercial ou artisanal », s’il en fait la demande et quelle que soit la rédaction du bail.

 

La demande du preneur prend effet à compter de l’échéance de paiement suivante prévue par le bail : il n’y a donc aucun délai de préavis ni aucun avenant ou nouveau document nécessaire.

 

Les preneurs de baux portant sur des bureaux, locaux industriels, des entrepôts logistiques ou des établissements d’enseignement sont exclus de ce dispositif.

 

S’agissant des baux stipulant une activité de prestation de services (banque, agents immobiliers, …) ou encore les locaux monovalent, le doute persiste et devra vraisemblablement être tranché par la jurisprudence.

 

Une condition existe toutefois pour le preneur : il doit être à jour des loyers et charges, sauf contestation préalable dûment motivée. Là encore, difficile à ce stade de délimiter les contours d’une « contestation préalable dûment motivée » qui conduira également à une appréciation jurisprudentielle.

 

Cette nouveauté s’appliquera aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi : aucune possibilité d’y déroger dès lors qu’il s’agit d’une disposition d’ordre public au sens de l’article L. 145-15 du Code de commerce. Les clauses contraires seront réputées non-écrites.

 

 

Plafonnement des garanties locatives à 3 mois de loyer

La réforme modifie l’article L. 145-40 du Code de commerce et plafonne à 3 mois de loyer – supposément hors taxes à date – le montant total des garanties pouvant être exigées par le bailleur auprès du preneur.

 

Attention, est visé l’ensemble des garanties « quelle qu’en soit la nature ou la forme ». Nous supposerons donc que cela concerne non seulement le dépôt de garantie classique mais également le cautionnement, la garantie autonome à première demande (GAPD), une caution bancaire…

 

S’il est d’ordre public, ce plafonnement ne s’applique qu’aux locaux dans lesquels sont exercés « une activité commerciale de détail ou de gros » ou « une activité de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ». Les mêmes exclusions que pour le paiement mensuel du loyer viennent donc s’appliquer.

 

Également, les sommes versées au titre du dépôt de garantie ne porteront pas intérêt au profit du preneur, même en cas de demande de mensualisation du loyer.

 

Le plafonnement des garanties s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi, le bailleur disposant alors d’un délai de 6 mois pour restituer au preneur le surplus de garantie qu’il détiendrait. Aucune sanction n’est toutefois prévue à ce stade pour le bailleur qui ne restituerait pas dans les délais ou pas du tout : la voie judiciaire semble à date la seule voie offerte aux preneurs face à un bailleur récalcitrant.

 

S’agissant du cumul de garanties, la rédaction demeure ambivalente : chaque garantie prise isolément ne doit-elle pas dépasser 3 mois de loyers ou s’agit-il d’un cumul de toutes les garanties ?

 

A date et en l’absence de sanction pour les bailleurs, la première option peut donc être considérée et une GAPD équivalente à 3 mois de loyers hors taxes pourrait être sollicitée en sus du dépôt de garantie d’un même montant.

 

La jurisprudence devra, là encore, se prononcer sur les contours de ce plafonnement.

 

 

Impossibilité d’ordonner des délais dans l’acquisition de la clause résolutoire sans reprise du paiement des loyers courants

Cette condition (en sus de la justification par le preneur de sa capacité à apurer sa dette locative) entrera en vigueur pour les demandes judiciaires initiées à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

 

 

Restitution du dépôt de garantie et délais impératifs

La restitution du dépôt de garantie doit désormais intervenir dans un délai de 3 mois maximum à compter de la restitution effective des locaux (donc la remise des clés par le preneur au bailleur), sous réserve que le local soit rendu conformément aux stipulations du bail (état des lieux de sortie, réparations locatives effectuées, …).

 

Pour les cautionnements, GAPD et autres garanties, le bailleur dispose d’un délai de 6 mois cette fois pour les restituer au preneur.

 

Ces dispositions sont d’ordre public et s’appliquent aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi dès lors que la restitution du local loué intervient dans les trois mois de ladite promulgation. Elles s’appliquent ainsi aux baux e cours d’exécution avec un moratoire de trois mois.

 

Cette nouvelle disposition impose aux bailleurs d’anticiper particulièrement la dernière régularisation de charges ainsi que tous frais liés à l’état de restitution des locaux loués.

 

 

Transmission de l’obligation de restitution du dépôt de garantie en cas de vente des locaux

En cas de vente du local loué en cours de bail, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est transmise de plein droit au nouveau bailleur.

 

Cette obligation ne concernant que le dépôt de garantie, les cautions bancaires, GAPD, ou autres deviennent donc caduques et le bailleur devra les restituer au preneur dans le délai de 6 mois susvisé. Il conviendra donc d’encadrer spécifiquement ce point par des dispositions contractuelles.

 

Cette disposition est également d’ordre public et s’applique aux ventes intervenant à l’expiration d’un délai de 3 mois après la promulgation de la loi.

 

 

Droit de préférence « Pinel » : bureaux et entrepôts exclus

Il s’agit ici d’une consécration de la jurisprudence constante en la matière. Les locaux à usage commercial et à usage artisanal sont ainsi définis :

 

« Le local à usage commercial (…) s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. »

 

« Le local à usage artisanal (…) s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité à l’exclusion des entrepôts. »

 

Ce droit de préemption de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne s’applique définitivement pas aux locaux à usage de bureaux ni aux entrepôts.

 

Cette nouvelle disposition s’applique aux ventes postérieures à la date de promulgation de la loi.

 

 

Indexation : les clauses « tunnel »

Le nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce consacre la validité des clauses d’indexation dites « tunnel ». Il s’agit donc des clauses qui encadrent la variation annuelle du loyer par l’effet de l’indexation du loyer en limitant la variation de l’indice, dans les mêmes proportions et à la hausse comme à la baisse.

 

La symétrie hausse/baisse est donc une condition essentielle : ni clause plafond, ni clause plancher ne sont consacrées par ce texte.

 

Cette disposition ne vise que les baux portant sur des locaux à usage commercial, ce qui signifie donc que seul l’ILC est visé. Les baux à usage exclusif de bureaux et d’entrepôts, soumis à l’ILAT pour leur indexation, sont donc exclus.

 

Cette nouveauté est d’ordre public mais le délai d’application dans les baux en cours n’est pas spécifié : tout laisse donc à penser que les baux conclus ou renouvelés après la promulgation de la loi sont concernés mais qu’un avenant est également envisageable pour les baux en cours.

Baux commerciaux : adoption le 15 avril 2026 de la « loi de simplification de la vie économique »