Newsletter Immobilier #7
Bail d'habitation

Saisie d’une demande d’avis par le Tribunal judiciaire de Paris, la troisième chambre civile s’est prononcée sur les conditions d’application dans le temps des nouvelles règles issues de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, qui modifie les critères permettant de qualifier un local d’habitation soumis à autorisation de changement d’usage. Elle rappelle que l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit une amende civile en cas de changement d’usage irrégulier, laquelle constitue une sanction ayant le caractère d’une punition. Dès lors, elle est soumise au principe de non-rétroactivité des lois répressives plus sévères, posé par l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen.

En l’espèce, la loi nouvelle élargit les critères permettant de considérer un local comme étant à usage d’habitation, en ajoutant deux nouvelles périodes de référence : entre 1970 et 1976, ou dans les trente dernières années précédant la procédure. Ces critères étendent le champ d’application du régime d’autorisation, et ont pour effet d’assujettir à ce régime des locaux qui n’étaient pas concernés sous l’empire du droit antérieur.

La Haute Juridiction rappelle que l’amende civile ainsi prévue constitue une sanction ayant le caractère d’une punition (3e Civ., 5 juillet 2018, QPC n° 18-40.014 ; 3e Civ., 11 juillet 2024, pourvoi n° 23-10.467).

La Cour de cassation est ainsi d’avis que cette loi modifie les règles de fond de qualification de l’usage d’un local et constitue une loi plus sévère. Par conséquent, elle ne peut s’appliquer aux situations constituées avant son entrée en vigueur.

Aussi, lorsqu’un changement d’usage illicite est intervenu avant le 19 novembre 2024, l’usage d’habitation du local doit être apprécié au regard de la loi ancienne.

En l’espèce, les locataires titulaires d’un bail d’habitation avaient été condamnés par le juge des contentieux de la protection à rembourser à leur bailleur une somme correspondant à des dégradations constatées après la restitution du logement. La société d’assurance créancière avait alors engagé une procédure d’injonction de payer, à laquelle les locataires avaient fait opposition, en contestant la nature déterminée de la créance.

En première instance, les magistrats ont considéré que la créance avait une cause contractuelle (le bail) et que son montant était « clairement indiqué » dans des documents postérieurs ( et notamment aux termes de la lettre de réclamation et la quittance subrogative).

La Cour de cassation censure cette analyse et rappelle que l’article 1405 du Code de procédure civile n’autorise l’injonction de payer qu’en cas de créance contractuelle dont le montant est fixé par le contrat lui-même, ce qui n’était pas le cas ici.

La créance réclamée au titre de dégradations locatives n’étant pas déterminée en vertu des seules stipulations du contrat de bail mais également en vertu de la responsabilité, elle ne peut être recouvrée par cette voie.