SEKRI VALENTIN ZERROUK

Newsletter Immobilier #4
Vente / Copropriété

Non réitération de la vente et rémunération de l’agent immobilier

En vertu de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « Loi HOGUET », « Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû […] avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »

Un compromis de vente a été signé entre un vendeur et un acquéreur, sans condition suspensive d’obtention de prêt. L’acquéreur a cependant refusé de signer l’acte authentique, ce qui constituait une faute dès lors qu’il y avait accord des parties sur la chose et sur le prix.

 

La Cour d’appel de Nancy précise que la promesse synallagmatique constituait un engagement ferme, le refus fautif de l’acquéreur justifie l’application de la clause pénale prévue dans le mandat.

 

En conséquence, l’acquéreur est tenu de verser à l’agent immobilier ses honoraires, même en l’absence de toute réitération ou vente forcée.

Cour d’appel de Nancy, 9 décembre 2024 n° 23/02384

Vente de la chose louée et action en nullité par le sous-acquéreur

Un vendeur cède divers lots de copropriété dans un immeuble à usage de résidence hôtelière à un acquéreur. Par la suite, l’un des lots a été revendu à une société tierce (le « sous-acquéreur »), laquelle a financé son investissement au moyen d’un prêt consenti par une banque. La vente est frappée de nullité absolue. Le sous-acquéreur assigne alors le vendeur et l’acquéreur principal en annulation des ventes successives et du prêt et en indemnisation de leurs préjudices.

Cependant, il est procédé à la réfection de l’acte pendant la procédure diligentée par le sous-acquéreur.

 

La Cour de cassation a d’ores et déjà jugé que la nullité résultant de la vente de la chose d’autrui, prévue par l’article 1599 du Code civil, ne tend qu’à protéger l’acquéreur, qui a seul qualité pour l’invoquer (3e Civ., 16 avril 1973, Bull. III, n° 303 ; 3e Civ., 9 mars 2005, pourvoi n° 03-14.916).Cette nullité est couverte lorsque, avant toute action en nullité, l’acheteur a vu disparaître le risque d’éviction (1re Civ.,12 juillet 1962, Bull. I, n° 370 ; Com., 2 juillet 1979, pourvoi n° 77-16.048 ; Com., 5 novembre 2002, pourvoi n° 00-14.885).

 

La Cour de cassation indiquant que « le fondement de la nullité de la vente de la chose d’autrui résidant exclusivement dans la nécessité de protéger l’acquéreur d’un risque d’éviction », la nullité ne peut être prononcée lorsque, la régularisation de la vente principale étant intervenue en cours d’instance, tout risque d’éviction du sous-acquéreur a disparu au jour où le juge statue.

Civ. 3e. 5 décembre 2024, n° 21-18.445.

Annulation de la vente et indemnité d’occupation

Des acquéreurs, après avoir subi un dégât des eaux dans le bien immobilier acquis par acte authentique, ont assigné les vendeurs en annulation de la vente pour dol. L’annulation est prononcée ; les vendeurs sollicitent alors le paiement d’une indemnité d’occupation au titre de la jouissance du bien par les acquéreurs en application de l’article 1352-3, alinéa 1er du Code civil qui dispose que « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée ».

La Cour de cassation répond que « si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande ».

 

Peu important donc la réticence dolosive des vendeurs, la mauvaise foi des vendeurs ne les prive pas de la créance de restitution concernant l’occupation de la maison après l’annulation de la vente.

Civ. 3e. 5 décembre 2024, n° 23-16.270.

Copropriété : attention aux exigences de la mise en demeure de l’article 19-2 !

La Cour de cassation a reçu, le 19 septembre 2024, une demande d’avis formée par le tribunal judiciaire de Marseille, en application des articles L. 441-1 et suivants du code de l’organisation judiciaire et 1031-1 et suivants du code de procédure civile, dans une instance opposant un syndicat des copropriétaires à une SCI. La demande était ainsi formulée : « La mise en demeure visée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit-elle distinguer les provisions dues au titre de l’article 14-1 de la même loi, des charges échues impayées des exercices antérieurs ? »

La Cour de cassation répond de manière particulièrement claire que « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ».

 

Il convient donc de retenir que l’obligation de précision s’étend non seulement au montant total des provisions réclamées mais également à la nature de chaque provision ou charge.

Civ. 3e, avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007

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