Newsletter Immobilier #2
Bail commercial

Pour mémoire, par six jugements du 21 juin 2024, le Tribunal judiciaire de Paris s’était déclaré incompétent dans diverses procédures afin de fixation du loyer lors du renouvellement du bail qui contenait une clause attributive de compétence territoriale au profit de Paris, les immeubles étant situés en dehors de son ressort.

La Cour d’appel de Paris juge que les parties contractant un bail commercial, en qualité de commerçant, peuvent déroger, par une clause spécifiée de façon très apparente dans l’acte, à la règle de compétence territoriale fixée par l’article R. 145- 23 du Code de commerce.

Elle retient également que la clause aux termes de laquelle « tout litige relatif aux présentes et à leurs suites sera de la compétence des tribunaux de Paris » suffit à déterminer la juridiction choisie par les parties. Elle en déduit donc que le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris est bien territorialement compétent.

Par deux décisions du 26 septembre 2024, le Tribunal judiciaire de Paris a précisé qu’il n’était pas – non plus- territorialement compétent pour statuer sur la demande de référés dits « préventifs », à savoir les demandes d’expertise judiciaire ayant pour objet de dresser l’état des avoisinants avant toute opération de construction immobilière devant être réalisée hors de son ressort. Le Tribunal Judiciaire de Paris a ainsi indiqué que « la compétence de la juridiction dans le ressort de laquelle la mesure doit être exécutée s’impose à l’exclusion de toute autre ».

La Cour d’appel de Paris rappelle que le juge territorialement compétent pour statuer sur une requête ou une assignation en référé fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile est le président du Tribunal Judiciaire susceptible de connaître de l’instance ultérieure au fond ou celui du tribunal judiciaire dans le ressort duquel les mesures d’instruction in futurum sollicitées doivent, même partiellement, être exécutées.

Elle juge que cette option s’applique lorsque la mesure d’instruction in futurum est une expertise qui porte sur un bien immobilier.

Après avoir constaté qu’en l’espèce le tribunal judiciaire de Paris était susceptible de connaître par la suite de l’instance au fond, la Cour d’appel de Paris a donc logiquement retenu que le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris était territorialement compétent.

Un bailleur a délivré à son preneur un commandement de payer visant un arriéré de loyers. Le preneur l’assigne alors en annulation de ce commandement et restitution d’un trop-perçu de loyers, et sollicite une dispense intégrale du paiement de plusieurs échéances de loyers en raison de l’état de l’immeuble.

Le preneur invoque donc l’exception d’inexécution au regard des manquements du bailleur ayant rendu les locaux impropres à leur destination, sur le fondement de l’article 1719 du Code civil.

La Haute Juridiction répond que, « nonobstant l’état de vétusté de la façade et de la couverture de l’immeuble constaté par l’expert judiciaire, la locataire avait été en mesure d’exploiter et d’occuper les locaux commerciaux donnés à bail ».

Elle ajoute que, si une demande de réduction du loyer aurait éventuellement pu prospérer, une demande de dispense intégrale du paiement des loyers ne saurait aboutir sur le fondement de l’exception d’inexécution pour manquement du bailleur à ses obligations d’entretien et de réparation.