Newsletter Immobilier #8
Construction / Urbanisme

Par un arrêt du 10 juillet 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle les conditions strictes permettant aux constructeurs de limiter leur responsabilité au titre de la garantie décennale en invoquant le comportement du maître d’ouvrage.

En l’espèce, après la vente d’une maison individuelle, les acquéreurs ont découvert d’importants désordres affectant la structure de l’ouvrage. Condamnés à réparer, les constructeurs soutenaient que le maître d’ouvrage devait conserver une part de la dette, au motif qu’il avait renoncé à des études de sol et de béton pour des raisons d’économie.

La Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle qu’un maître d’ouvrage ne peut être laissé débiteur d’une fraction de l’indemnisation que s’il est démontré une faute caractérisée, une immixtion fautive ou une prise de risque délibérée de sa part. Une simple volonté de réduire les coûts ne suffit pas.

Encore faut-il établir que le maître d’ouvrage a été clairement informé des risques encourus par les constructeurs et qu’il les a acceptés en toute connaissance de cause. À défaut d’une telle démonstration, aucune exonération, même partielle, de la responsabilité décennale ne peut être admise.

Cet arrêt souligne ainsi que la charge de la preuve de la prise de risque délibérée incombe aux constructeurs qui entendent s’en prévaloir.

Par un avis remarqué du 24 juillet 2025, le Conseil d’État apporte une clarification importante sur les pouvoirs de mise en demeure de l’administration en matière d’urbanisme.

Les pouvoirs conférés à l’autorité administrative par l’article L. 481-1 du Code de l’urbanisme (mise en demeure de régulariser, remettre en conformité ou démolir des travaux irréguliers) sont-ils limités dans le temps ?

Le Conseil d’État juge qu’effectivement, ces pouvoirs doivent être exercés dans le délai de prescription de l’action publique, soit six ans à compter de l’achèvement des travaux irréguliers.

Autrement dit, passé ce délai — sauf cause d’interruption — l’administration ne peut plus légalement imposer une régularisation ou une démolition sur le fondement de L. 481-1.

Ainsi :

• Les pouvoirs de police spéciale en urbanisme ne sont pas imprescriptibles.

• Le point de départ du délai est, en principe, l’achèvement des travaux.

• Pour les collectivités, cette décision impose une réactivité accrue face aux infractions.

• Pour les propriétaires, elle ouvre une ligne de défense efficace contre des mises en demeure tardives.