Newsletter Immobilier #8
Bail d'habitation

Adoptée le 19 novembre 2024, la loi dite Le Meur a profondément modifié le régime de la location meublée touristique dans les secteurs soumis à forte tension immobilière. Le texte renforce à la fois les critères de qualification du changement d’usage, les pouvoirs des collectivités locales et le niveau des sanctions encourues.

Désormais, l’usage d’habitation d’un logement peut être retenu en se référant à son affectation au cours des trente dernières années, ce qui facilite la caractérisation des infractions. Les conditions d’autorisation ont également été resserrées, notamment au regard des exigences de performance énergétique. Les communes disposent en outre de leviers accrus pour encadrer ces locations, avec la possibilité de ramener à 90 jours par an la durée maximale de mise en location d’une résidence principale et de renforcer les contrôles. Sur le plan répressif, le plafond de l’amende civile a été porté à 100 000 € par logement.

Ce dispositif renforcé a néanmoins été tempéré par la Cour de cassation dans un avis rendu le 10 avril 2025. La Haute juridiction a qualifié l’amende civile de sanction à caractère punitif, soumise au principe de non-rétroactivité. En conséquence, les nouvelles règles issues de la loi Le Meur ne peuvent pas s’appliquer à des changements d’usage intervenus avant le 21 novembre 2024, lesquels demeurent régis par le cadre juridique antérieur.

Les premières décisions rendues en 2025 confirment cette distinction. Pour des faits antérieurs à la réforme, les juridictions continuent d’appliquer l’ancien régime, avec des sanctions plus limitées. En revanche, lorsque les locations touristiques se poursuivent après l’entrée en vigueur de la loi, les juges font application du nouveau dispositif, assorti d’amendes plus lourdes et d’injonctions de remise du logement à son usage d’habitation, parfois sous astreinte.

Il en résulte une ligne jurisprudentielle désormais bien établie : si les situations antérieures à novembre 2024 peuvent encore être discutées sur le terrain de la non-rétroactivité, toute exploitation irrégulière postérieure à cette date expose les propriétaires à un niveau de risque particulièrement élevé. Dans ce contexte, la mise en conformité rapide ou l’arrêt immédiat de l’activité s’impose comme une précaution indispensable.