Newsletter Immobilier #8
Bail commercial

Par un arrêt du 10 juillet 2025, la Cour de cassation rappelle que les obligations du bailleur relatives à la délivrance du bien loué et à la jouissance paisible sont continues et s’imposent pendant toute la durée du bail. En conséquence, le délai de prescription de l’action fondée sur leur inexécution ne commence à courir qu’à compter de la cessation du manquement.

En l’espèce, des travaux réalisés par le bailleur avaient réduit la surface louée et limité l’accès aux locaux. La cour d’appel avait jugé l’action en résiliation partiellement prescrite, en faisant courir le délai à compter de la connaissance des faits par le preneur.

La Cour de cassation censure cette analyse : tant que le trouble persiste, le locataire peut agir en résiliation du bail. Elle casse donc partiellement l’arrêt d’appel ayant déclaré l’action prescrite.

Par un arrêt du 16 octobre 2025, la Cour de cassation précise que le mécanisme de lissage de la hausse du loyer prévu à l’article L. 145-34, alinéa 4, du Code de commerce ne s’applique que dans deux situations : lorsque le déplafonnement résulte d’une modification notable des éléments de la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans.

En revanche, ce dispositif est exclu lorsque le déplafonnement découle uniquement de la poursuite d’un bail initialement conclu pour neuf ans au-delà de douze ans par tacite prolongation.

La Cour confirme donc que le nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, s’est formé du seul fait du maintien en possession et que l’action du bailleur est recevable car imprescriptible.

En l’espèce, le bailleur avait obtenu le déplafonnement du loyer lors du renouvellement en raison de la durée excessive du bail expiré. Le locataire invoquait l’application du lissage pour limiter la hausse annuelle du loyer, mais sa demande a été rejetée par les juges du fond, solution confirmée par la Cour de cassation.

La Haute juridiction adopte ainsi une interprétation stricte du champ d’application du mécanisme de lissage en matière de baux commerciaux.

À retenir :

• Le lissage de la hausse du loyer n’est pas automatique en cas de déplafonnement.

• Il ne s’applique que dans deux hypothèses :

• • Modification notable des éléments de la valeur locative (art. L. 145-33, 1° à 4°) ;

• • Bail d’une durée contractuelle supérieure à neuf ans.

• Un bail de neuf ans simplement prolongé au-delà de douze ans par tacite prolongation est bien déplafonné au renouvellement, mais sans bénéfice du lissage.

• Conséquence pratique : dans cette situation, la hausse du loyer peut s’appliquer immédiatement, sans plafonnement annuel à 10 %.

• Point de vigilance preneurs : anticiper l’impact financier d’un renouvellement après une longue tacite prolongation.

• Point de vigilance bailleurs : cette solution sécurise la possibilité d’appliquer pleinement le loyer déplafonné.

Par un arrêt du 6 novembre 2025, la Cour de cassation juge qu’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial et prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Lorsque le bail était en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi « Pinel » du 18 juin 2014, une telle clause doit être réputée non écrite sur le fondement de l’article L. 145-15.

En l’espèce, le bailleur invoquait une clause résolutoire fixant un délai de quinze jours, sur la base d’un commandement délivré avant la loi « Pinel ».

Les juges du fond avaient admis la résiliation du bail, estimant que la nouvelle sanction du « réputé non écrit » n’était pas applicable.

La Cour de cassation censure cette analyse : dès lors que l’instance visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire était en cours après l’entrée en vigueur de la loi, ses effets n’étaient pas définitivement réalisés. La validité de la clause devait donc être appréciée au regard du droit nouveau, conduisant à son éviction.

En l’espèce, le bailleur a mis fin au bail commercial en délivrant au locataire un congé pour démolition et reconstruction sur le fondement de l’article L. 145-18 du Code de commerce, à l’expiration de la période triennale en cours.

Le preneur a saisi le juge afin d’obtenir l’annulation de ce congé. Il faisait notamment valoir que le projet invoqué ne correspondait pas à une véritable opération de démolition-reconstruction mais à une simple transformation de l’immeuble, que la motivation du congé était insuffisamment précise et créait un doute sur l’intention réelle du bailleur, et enfin que la régularité du congé devait être appréciée uniquement à la date de sa délivrance, sans pouvoir se fonder sur des éléments ultérieurs non mentionnés dans l’acte.

Par une décision de rejet, la Cour de cassation :

• Rappelle sa jurisprudence constante selon laquelle le congé délivré pour démolition-reconstruction bénéficie d’une présomption de sincérité, sans qu’il soit nécessaire que le bailleur justifie, au moment de sa délivrance, de l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme ;

• Précise toutefois que le bailleur doit être en mesure d’établir la réalité de son projet à la date de notification du congé, étant observé que les juges du fond peuvent, pour apprécier cette intention, prendre en considération des éléments extérieurs au congé et postérieurs à celui-ci ;

• Retient, en l’espèce, que le projet consistant à déplacer la façade du local loué sur une parcelle voisine, puis à procéder à la démolition totale de l’immeuble existant et à la construction d’un nouvel ensemble immobilier, constitue bien une opération de reconstruction entrant dans le champ de l’article L. 145-18 du Code de commerce.

Dès l’ouverture d’une procédure collective, le Code de commerce organise un arrêt automatique des poursuites individuelles concernant les créances antérieures. Toute action tendant au paiement d’une somme d’argent devient irrecevable, y compris lorsqu’elle vise la résiliation d’un bail commercial fondée sur des loyers impayés antérieurs, l’inexécution de l’obligation de paiement constituant alors le support économique de la demande.

Lorsque l’action a été engagée avant le jugement d’ouverture, elle est interrompue et ne peut être reprise qu’aux seules fins de constatation et de fixation de la créance déclarée. Le juge ne peut ni prononcer de condamnation pécuniaire ni constater l’acquisition de la clause résolutoire pour des dettes antérieures. Ces règles, issues des articles L. 622-21 et suivants du Code de commerce, sont applicables au redressement judiciaire en vertu de l’article L. 631-14.

La Cour de cassation rappelle de manière constante que l’action en résiliation d’un bail commercial fondée sur des impayés doit être assimilée à une action en paiement et se heurte, à ce titre, à l’arrêt des poursuites individuelles (notamment Cass. com., 15 novembre 2016, n° 14-25.767 ; Cass. 3e civ., 17 mai 2011, n° 10-15.957 et s. ; Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 21-15.336). Cette irrecevabilité est d’ordre public et doit être relevée d’office par le juge (Cass. 3e civ., 18 septembre 2012, n° 11-19.571).

Sur le plan pratique, le bailleur doit impérativement distinguer les loyers antérieurs et postérieurs au jugement d’ouverture. Les dettes antérieures doivent être déclarées au passif et ne peuvent justifier ni la résiliation du bail ni l’expulsion du locataire. À l’inverse, seuls les impayés nés après l’ouverture de la procédure, qui procédure, qui constituent des créances de la procédure, peuvent éventuellement fonder une action résolutoire. Pour le preneur, ce régime garantit la continuité de l’exploitation pendant la procédure collective, sous réserve du règlement régulier des loyers postérieurs, bénéficiant d’un régime privilégié.

Les litiges liés aux travaux de remise en état sont fréquents à la fin d’un bail commercial. Une décision récente rappelle utilement les limites du juge des référés dans ce type de contentieux.

En référé, le juge ne peut pas accorder une indemnisation définitive au bailleur au titre des travaux de remise en état. Son pouvoir se limite à l’octroi d’une provision, à condition que l’obligation du locataire ne soit pas sérieusement contestable (article 835 du CPC). Il ne statue donc pas sur le préjudice final du bailleur.

La Cour de cassation confirme par ailleurs une position désormais bien établie : le coût des travaux, pris isolément, ne constitue pas un préjudice indemnisable. Pour obtenir une indemnisation au fond, le bailleur doit démontrer un préjudice distinct, tel qu’une perte de loyers, une impossibilité de relouer ou une indemnité d’occupation liée à la durée des travaux.

Dans deux arrêts (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 6 novembre 2025 n°23-21.334 ; n°23-21.454), la cour d’appel avait condamné le locataire, en référé, à payer le coût total des travaux comme une indemnité définitive. Cette décision est censurée : la Haute juridiction rappelle qu’une telle condamnation ne peut être que provisionnelle, la fixation définitive du préjudice relevant du juge du fond.

En pratique :

• Le référé permet au bailleur d’obtenir rapidement une avance financière lorsque les obligations du preneur sont claires ;

• L’indemnisation complète du préjudice lié à la restitution des locaux suppose une action au fond, avec preuve concrète des conséquences économiques subies.

En matière de bail commercial, l’action en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé est enfermée dans un délai de prescription particulièrement court : deux ans. Une récente décision rappelle toutefois un point essentiel pour les bailleurs comme pour les preneurs : la notification du mémoire suffit à interrompre ce délai, même lorsque le courrier recommandé n’est jamais retiré par son destinataire.

Toutes les actions relatives au statut des baux commerciaux sont soumises à la prescription biennale. S’agissant de la fixation du loyer du bail renouvelé, ce délai commence à courir à la date de prise d’effet du nouveau bail, dès lors que le principe du renouvellement est acquis. Passé ce délai, l’action est irrecevable… sauf si la prescription a été valablement interrompue.

La réglementation prévoit un mécanisme spécifique : la notification du mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux interrompt la prescription. Ce point est loin d’être théorique : le mémoire joue un rôle central dans la procédure et constitue un véritable acte interruptif.

Surtout, la jurisprudence est constante sur un point souvent discuté en pratique : l’effet interruptif résulte de l’envoi du mémoire, et non de sa remise effective au destinataire. Autrement dit, le fait que la lettre recommandée ne soit pas retirée est sans incidence, dès lors que l’envoi a été réalisé dans le délai et à une adresse pertinente.

En l’espèce, un bailleur avait notifié son mémoire quelques jours avant l’expiration du délai de deux ans, par lettre recommandée adressée au siège social du locataire. Le courrier n’avait pas été retiré. Le preneur soutenait que des circonstances exceptionnelles l’avaient empêché d’accéder à son courrier.

Les juges n’ont pas suivi cette argumentation : en l’absence de preuve d’une impossibilité réelle de réception, la notification est réputée efficace. La prescription a donc été interrompue à temps, rendant l’action du bailleur recevable.

La Cour rappelle à cette occasion un principe clair : le destinataire d’un recommandé ne peut pas neutraliser les effets d’une notification en s’abstenant de la retirer.

Par un arrêt du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, sur le fondement de l’ancien article 1184 du Code civil.

En l’espèce, un bailleur avait consenti un bail de courte durée portant sur un local commercial, assorti d’une indemnité de pas-de-porte en cas de conclusion ultérieure d’un bail commercial. À l’issue du contrat, la locataire s’était maintenue dans les lieux sans nouveau bail ni paiement de l’indemnité. Assignée en paiement, elle avait suspendu le règlement des loyers en invoquant des infiltrations d’eau rendant les locaux impropres à leur destination.

La cour d’appel avait rejeté cette défense au motif que la locataire n’avait pas préalablement mis en demeure le bailleur. Cette analyse est censurée par la Cour de cassation : l’exception d’inexécution peut être opposée dès la survenance du manquement, sans qu’aucune formalité préalable ne soit exigée.

La Haute juridiction précise que la suspension des loyers est possible lorsque le local n’est plus conforme à l’usage convenu, sans qu’il soit nécessaire de sommer le bailleur d’intervenir. La solution, rendue sous l’empire du droit antérieur à la réforme de 2016, demeure pleinement transposable à l’article 1219 du Code civil, qui ne prévoit pas davantage d’obligation de mise en demeure.

Cet arrêt confirme ainsi une jurisprudence constante selon laquelle l’exception d’inexécution peut être invoquée sans mise en demeure préalable.

Par un arrêt du 6 novembre 2025, la Cour de cassation précise les limites du droit de préemption du locataire commercial prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

En l’espèce, une SCI avait acquis plusieurs lots d’un immeuble en copropriété, dont certains étaient loués à la société demanderesse (lots n° 21, 51, 52, 53 et 54) et d’autres non (lot n° 1).

Le preneur contestait la vente, considérant qu’elle aurait dû bénéficier de son droit de préemption.

La Haute juridiction rappelle que l’article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit des exceptions au droit de préemption, notamment en cas de cession globale d’un immeuble ou de cession unique de locaux commerciaux distincts.

Elle juge que le preneur à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu. Dès lors que la vente portait également sur le lot n° 1 non loué à la société demanderesse, le droit de préemption ne pouvait pas s’appliquer.

À retenir :

• Le droit de préemption du preneur ne s’applique pas lorsque le local loué n’est qu’une partie de l’immeuble vendu.

• Un bailleur peut écarter le droit de préemption en incluant dans la vente d’autres biens immobiliers, même mineurs (cave, parking, autre lot).

• La vente par acte unique de lots appartenant à des propriétaires distincts ne constitue pas une « cession unique » au sens de l’article L. 145-46-1.

• Point de vigilance preneurs : analyser systématiquement le périmètre exact de toute offre de vente reçue pour vérifier si elle porte uniquement sur le local loué.

• Point de vigilance bailleurs : cette solution sécurise la possibilité d’écarter le droit de préemption en structurant la vente de manière appropriée.

Par un arrêt du 3 juillet 2025, la Cour de cassation précise le champ d’application de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) relatif à la cessation de l’exigibilité des loyers en cas d’arrêté de mise en sécurité.

En l’espèce, un arrêté de péril grave et imminent du 18 février 2021 avait mis en demeure les bailleurs de prendre des mesures de sécurité. Le preneur d’un local commercial exploité en boutique a assigné les bailleurs en référé pour obtenir la suspension des loyers sur le fondement de l’article L. 521-2 du CCH.

La cour d’appel de Montpellier avait fait droit à cette demande, considérant que les dispositions de l’article L. 521-2 du CCH étaient applicables aux baux commerciaux et que le preneur se trouvait donc automatiquement dispensée du paiement des loyers à compter du 1er mars 2021.

La Cour de cassation censure cette analyse. Elle juge que l’article L. 521-2 du CCH, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers qu’en cas d’occupation d’un logement. Dès lors que la cour d’appel n’avait pas constaté que les locaux loués comprenaient un logement, elle n’a pas donné de base légale à sa décision.

À retenir :

• L’article L. 521-2 du CCH (suspension automatique des loyers en cas d’arrêté de péril) ne s’applique qu’aux logements à usage d’habitation.

• Cette disposition est inapplicable aux baux commerciaux, même en présence d’un arrêté de mise en sécurité ou de péril.

• La cessation automatique de l’exigibilité des loyers prévue par le texte ne bénéficie donc pas aux preneurs de locaux commerciaux.

• Point de vigilance preneurs commerciaux : en cas d’arrêté de péril, les loyers restent dus. Il faudra agir sur d’autres fondements (manquement à l’obligation de délivrance, trouble de jouissance, exception d’inexécution).

• Point de vigilance bailleurs : cette solution sécurise le maintien de l’obligation de payer les loyers pour les locaux commerciaux, mais n’empêche pas d’autres actions du preneur.

• Conseil pratique : en présence d’un arrêté de péril affectant un local commercial, le locataire devra démontrer l’impossibilité d’exploiter le fonds et engager une action judiciaire spécifique (résiliation, diminution du loyer, dommages-intérêts).