Newsletter Immobilier #8

Projet de loi de simplification de la vie économique : ce qui pourrait changer pour les baux commerciaux

Le projet de loi de simplification de la vie économique s’inscrit dans une démarche globale de rationalisation et d’allègement des contraintes pesant sur les entreprises. Ce texte, qui ambitionne de réduire les contraintes administratives et juridiques pesant sur les entreprises et les acteurs économiques, poursuit désormais son cheminement parlementaire. Il devrait être soumis, probablement à l’occasion de la rentrée parlementaire, à une commission mixte paritaire chargée d’élaborer une version de compromis entre les textes adoptés par l’Assemblée nationale et le Sénat.

À ce stade, plusieurs orientations fortes se dégagent déjà. Elles traduisent une volonté affirmée de simplifier les procédures, d’actualiser certains mécanismes juridiques et de renforcer l’attractivité économique. Néanmoins, la portée exacte de ces mesures et leurs conséquences opérationnelles restent à affiner. Ce n’est qu’après l’adoption définitive du texte que pourra être conduite une analyse complète, tant sur la cohérence globale de la réforme que sur ses effets concrets pour les professionnels concernés.

Une volonté de sécurisation juridique des relations locatives

Le projet de loi entend clarifier certaines règles du statut des baux commerciaux, dont l’interprétation jurisprudentielle a parfois donné lieu à des solutions divergentes. L’objectif affiché est de renforcer la sécurité juridique des contrats, tant au stade de leur conclusion que de leur exécution et de leur renouvellement.

In concreto : En pratique, certaines clauses relatives à la répartition des charges, travaux et impôts donnent encore lieu à des contentieux, malgré les exigences issues de la loi Pinel. Une clarification législative pourrait limiter les marges d’interprétation et réduire les litiges entre bailleurs et locataires lors de la régularisation annuelle des charges.

Une simplification de la gestion et de l’évolution des baux commerciaux

Le texte vise également à assouplir certains mécanismes afin de mieux accompagner la vie économique des entreprises. Cette logique pourrait concerner, notamment, les conditions de modification de l’activité exercée dans les locaux ou les modalités de transmission du bail.

In concreto : Un preneur souhaitant faire évoluer son activité (par exemple, passer d’une activité de vente de prêt-à-porter à une activité mixte incluant de la restauration légère) se heurte aujourd’hui à des procédures parfois longues et incertaines. Une simplification des règles relatives à la déspécialisation pourrait permettre une adaptation plus rapide du bail aux réalités économiques.

Un allègement des formalités et des procédures

Dans la continuité des objectifs poursuivis, le projet de loi tend à réduire le formalisme attaché à certaines démarches, sans remettre en cause les principes fondamentaux du statut des baux commerciaux. Cette orientation pourrait concerner les notifications, les délais ou encore certaines obligations déclaratives.

In concreto : La simplification des modalités de notification des congés ou des demandes de renouvellement, par une reconnaissance plus large des supports dématérialisés, permettrait de sécuriser les échanges tout en réduisant les coûts et les délais pour les parties.

Des équilibres à préserver

Si le projet de loi poursuit un objectif de simplification, il ne remet pas en cause les piliers du statut des baux commerciaux, au premier rang desquels figurent le droit au renouvellement et le mécanisme de l’indemnité d’éviction. Les évolutions envisagées devront toutefois être examinées avec attention afin d’éviter toute fragilisation de ces protections.

In concreto : Un bailleur ne pourrait pas, sous couvert de simplification, se soustraire aux règles encadrant le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, lesquelles demeurent un élément central de la protection du locataire commerçant.

Anticiper les évolutions à venir : les points évoqués par le projet

La taxe foncière mise à la charge du bailleur : Le projet de loi prévoit une évolution structurante concernant la répartition des charges dans les baux commerciaux. Il propose d’insérer, à l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, un nouvel alinéa disposant que la taxe foncière est supportée par le bailleur et acquittée directement par lui.

L’intention du législateur est explicite : mettre fin à toute possibilité de refacturation de la taxe foncière au locataire dans le cadre d’un bail commercial.

À l’instar des autres dispositions de l’article L. 145-40-2, cette règle relèverait de l’ordre public. Toute stipulation contractuelle contraire serait réputée non écrite, y compris en présence d’un accord exprès du preneur. La liberté contractuelle serait donc totalement exclue sur ce point.

La mensualisation du paiement des loyers : Le projet consacre également un droit nouveau au profit du locataire : la possibilité d’exiger un paiement mensuel du loyer, y compris en cours de bail.

Le texte prévoit que le paiement mensuel devient de droit dès lors que le locataire en fait la demande, pour les locaux affectés à une activité commerciale, artisanale ou de services. Le principe contractuel du paiement trimestriel par avance subsiste, mais il peut être écarté unilatéralement par le preneur.

La mensualisation prendrait effet à la prochaine échéance prévue au bail, sans formalité particulière. Elle s’appliquerait donc à tous les baux en cours, quelle que soit leur rédaction. La suppression de la condition tenant à l’absence d’arriérés renforce encore la portée du dispositif.

Pour les bailleurs, cette évolution implique une perte de confort de trésorerie, une gestion administrative plus lourde et un risque accru d’impayés. Si les grands bailleurs disposent souvent d’outils adaptés, les bailleurs particuliers pourraient être plus directement affectés.

La reconnaissance des clauses d’indexation « tunnel » : Le projet de loi apporte une clarification attendue en matière d’indexation des loyers, en autorisant expressément les clauses dites « tunnel », à condition qu’elles encadrent de manière symétrique les variations à la hausse et à la baisse de l’ILC.

Ces clauses, qui fixent une variation maximale et minimale annuelle du loyer, permettent de lisser les fluctuations de l’indice. Jusqu’à présent, leur validité était incertaine en raison d’une jurisprudence hésitante.

Le plafonnement des garanties locatives : Le projet prévoit de limiter le montant cumulé des garanties financières exigibles à un trimestre de loyers pour certains locaux commerciaux.

Dépôt de garantie, cautionnement ou garanties fournies par des tiers seraient intégrés dans ce plafond global. Cette limitation s’appliquerait aux baux en cours, avec une obligation de restitution ou de renonciation aux garanties excédentaires dans un délai de six mois.

Le renforcement de l’encadrement de la clause résolutoire : Le texte prévoit de mieux encadrer la mise en œuvre de la clause résolutoire, en renforçant le rôle du juge et en consacrant expressément la suspension automatique de la clause en cas d’octroi de délais de paiement.