Newsletter Immobilier #5
Vente / Copropriété

Des acquéreurs achètent un appartement et deux places de stationnement en l’état futur d’achèvement auprès d’un promoteur. Se plaignant de désordres et de non-conformités, ils sollicitent une indemnisation de leur préjudice plus de douze mois après la désignation d’un expert judiciaire..

La Cour d’appel constate alors que cette action, liée « à la modification en cours de travaux de la place de stationnement extérieure, qui n’était pas aux dimensions convenues », le préjudice dont faisait état les acquéreurs « résultait d’une non-conformité contractuelle d’un des lots découverte par les acquéreurs après la livraison et que la réparation d’une non-conformité apparente, quelle qu’en soit l’origine ou la cause, pouvait être réalisée en nature, par équivalent ou par l’octroi d’un dédommagement du préjudice qu’elle entraîne ».

La Cour de cassation approuve ce raisonnement et précise que « l’action en indemnisation des acquéreurs relevant de la garantie prévue à l’article 1642-1 code civil (est) exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun ».

Les acquéreurs étaient alors soumis au délai de prescription d’un an à compter de l’ordonnance de désignation de l’expert et, partant, étaient forclos pour agir.

Un copropriétaire, dont les bureaux comprenaient également des espaces verts et plantations définies comme parties communes spéciales par le règlement de copropriété, a contesté une résolution prise en assemblée générale autorisant un autre copropriétaire à réaliser des travaux d’installation de ventilateurs de désenfumage, impactant tant les parties communes générales que les parties communes spéciales.

La Cour de cassation rappelle, s’agissant des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires que « ceux-ci n’ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement. Il en résulte que, lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales ».

En conséquence, les seuls copropriétaires concernés par les travaux à effectuer ne peuvent seuls se prononcer et l’autorisation de travaux relève exclusivement de l’assemblée générale réunissant tous les copropriétaires.

Dans le cadre d’une succession, le syndicat des copropriétaires invoquant une créance relative à des charges de copropriété dues par le défunt, somme les héritiers d’opter, conformément aux dispositions de l’article 771 du Code civil, c’est-à-dire accepter ou renoncer la succession. Les héritiers ne se prononcent pas avant à l’expiration du délai de deux mois suivant la sommation, imparti par l’article 772 du même code. Le syndicat des copropriétaires les assigne alors en paiement de la dette du défunt.

La Haute Juridiction fait application des textes précités et indique, « qu’à l’expiration de ce délai, s’il n’a pas pris parti et n’a pas sollicité de délai supplémentaire auprès du juge, étant réputé acceptant pur et simple de la succession, il ne peut plus y renoncer, ni l’accepter à concurrence de l’actif net ».

Nul ne peut donc être contraint d’accepter une succession, sauf le cas de la sommation d’opter et du délai enfermant la réponse des héritiers