Newsletter Immobilier #5
Construction

En l’espèce, des époux acquièrent une propriété sur laquelle le vendeur avait réalisé un mur de soutènement. Ils assignent alors leur vendeur en réparation. La Cour de cassation rappelle que selon l’article 1792-1 2° du Code civil, « est réputé constructeur la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ». Selon l’article 1147 du même code, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

La Haute Juridiction vient préciser le champ d’application de ces deux textes combinés en indiquant que la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est tenue, pendant les dix années suivant la réception de l’ouvrage, d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires et, ce, même en l’absence de lien contractuel de construction.

S’agissant du point de départ du délai de forclusion pour les travaux réalisés lui-même par le vendeur maître d’ouvrage, il convient de rappeler que doit être pris en compte l’achèvement des travaux et non la date de réception (Cass. Civ. 3ème, 19 septembre 2019, n° 18-19918).

Il s’agissait en l’espèce de désordres de construction liés à l’installation d’une centrale photovoltaïque sur le toit d’un bâtiment agricole. Le maître de l’ouvrage s’était opposé à la réparation en nature proposée, demandant à la place une indemnisation. L’article 1792 du Code civil dispose que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

La Cour de cassation a d’ores et déjà jugé que l’impropriété de l’ouvrage à sa destination s’apprécie par référence à sa destination découlant de son affectation, telle qu’elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties (3e Civ., 10 octobre 2012, pourvois n° 10-28.309, 10-28.310 ; 3e Civ., 4 avril 2013, pourvoi n° 11-25.198 ; 3e Civ., 20 mai 2015, pourvoi n° 14-15.107).

La condensation est cependant généralement considérée comme ne compromettant pas la destination de l’ouvrage dès lors que cela n’affecte pas l’étanchéité de l’immeuble.

La Haute Juridiction précise qu’il convient cependant de vérifier « si la condensation affectant la toiture d’un bâtiment affecté au stockage de grains ne rendait pas l’ouvrage impropre à sa destination ».

Au surplus et s’agissant de la réparation, l’entrepreneur, responsable de désordres de construction, ne peut imposer à la victime la réparation en nature du préjudice subi par celle-ci (3e Civ., 28 septembre 2005, pourvoi n° 04-14.586). En conséquence et toujours en application de l’article 1792 du Code civil, le juge du fond ne peut condamner un constructeur responsable de désordres à procéder à leur reprise en nature, lorsque le maître de l’ouvrage s’y oppose.